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LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 1º a 4º
LEI N. 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos
a elas pertinentes.
O Presidente da República
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TÍTULO I - DA LOCAÇÃO
CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Seção I - Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações: 1-2
1. de imóveis de propriedade da União, 3 dos Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em "apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil,4 em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários1-2 se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os documentos de habilitações coletivas multifamiliares3 presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anus.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o conjugue não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador1 reaver o imóvel alugado.2-3 O
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 4º a 7º
Locatário, todavia, poderá devolve-lo,4-5 pagando a multa pactuada no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.6
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência , pelo seu empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas daquele do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de , no mínimo, trinta dias de
antecedência.
Art.5º Seja qual for o fundamento do término da locação,1 a ação do locador2 para reaver o imóvel é a de despejo.3-4
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do
imóvel.
Art.6º O locatário poderá denunciar1 a locação por prazo indeterminado2 mediante aviso por escrito3 ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso,1 a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada,2-3 com o prazo de
trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fidei-comissário , ou se a propriedade estiver
consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso
LOCAÇÃO - LEI 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 7º a 9º
Ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.4
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente1 poderá denunciar 2-3 o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado4-5 junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.6
§ 2º A denúncia7 deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.8
Art. 9º A locação1 também poderá ser desfeita;2
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. a 9º a 13º
I- por mútuo acordo; 3
II- em decorrência da prática de infração legal4 ou contratual;5
III- em decorrência da falta de pagamento6-7 do alugue; e demais encargos;8
IV- para as realizações de reparações urgentes9 determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10. Morrendo o locador1 , a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados1 nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o conjugue sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na
dependência econômica do "decujus", desde que residentes no imóvel;2
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e ,se for o caso, seu sucessor no negócio.3
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o
conjugue ou o companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses prevista neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá direito de exigir , no prazo de
trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias1 previstas nesta lei.
Art. 13. A cessão da locação , a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.1
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.2
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 14 a 21
Seção II - Das Sublocações
Art. 14. Aplicam-se às sublocações,1-2 no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações,1 assegurado o direito de indenização do sublocatário contra
o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador , quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.
Seção III- Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel,1-1a-1ab vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou o salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.2
Art. 18 É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel , bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos1 de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel,2-3 a fim de ajusta-lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.1
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas
LOCAÇÕES - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 21 a 23
habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá a ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.1
Seção IV - Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI- fornecer ao locatário recibo1 discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII- pagar os impostos e taxas,2 e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição
expressa em contrário no contrato;
IX- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes,3 relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X- pagar as despesas extraordinárias4 de condomínio.
Parágrafo único. Por defesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;5
b) pintura6 das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;7
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias8 pela dispensa de empregados, ocorridas9 em data anterior ao início da locação;10
e) instalação de equipamentos de segurança11 e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado1 a :
I- pagar2 pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipu-
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), art. 23
Lado ou, em sua falta , até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servi-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o resolveu, salvo as determinações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba , bem como as eventuais turbações
de terceiros;
V- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
propostos;
VI- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem i consentimento prévio e por escrito do locador;
VII- entregar imediatamente ao locador os documentos3 e encargos condominiais,4 bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário ;
VIII- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;5
X- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI- pagar o prêmio do seguro de fiança;6
XII- pagar as despesas ordinárias de condomínio.7
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendam as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;10
b) consumo de água e de esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza e conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;9
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;10
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum:
h) rateios de salso devedor, salvo se referente a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI) art. 23 a 27
Referentes a período anterior ao início da locação.11
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.12
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 . Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente1 o aluguel e encargos
se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§ 1º O levantamento dos depósitos somente ser;a deferido com a comunicação, pela autoridade pública , da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
§ 3º os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização à regularização do
imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio,1 o locador poderá cobrar tais
verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsa-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.1
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de
trinta dias, poderá resilir o contrato.
Seção V - Do direito de preferência
Art. 27 . No caso de venda, promessa de venda, cessão ou de promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,1-2 o locatário tem preferência para
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio3 de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem
como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 28 a 35
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trintas
dias.1
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta1 pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário1 e , em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários,
a preferência caberá a todos , em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo2 e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou de venda por decisão judicial, permuta , doação, integralização de capital,
cisão, fusão e incorporação.1
Art. 33. O locatário1 preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou,2 depositando o preço e demais despesas do
ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis,3 desde que o
contrato de locação esteja averbado4-5 pelo menos trinta dias antes da alienação6 junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.7
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino1 terá prioridade sobre a do locatário.
Seção VI - Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI) , arts. 35 a 40
Contratual em contrário,1-2 as benfeitorias necessárias3 introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,4 desde que
autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias1 não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a substância do imóvel.2
Seção VII - Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de locação , pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I- caução;1
II- fiança;2
III- seguro de fiança;3
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.4
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos;1 a em bens imóveis deverá ser averbada `a margem da respectiva
matrícula.2
§ 2º A caução em dinheiro,3 que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder
Público e por ele regulamentada, revertendo em benefícios do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art.39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.1
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I- de morte do fiador;
II- ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV- exoneração do fiador;
V- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI- desaparecimento dos bens móveis;
VII- desapropriação ou alienação do imóvel.
LOCAÇÃO - lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 41 a 45
Art. 41 . O seguro de fiança locatícia1 abrangerá a totalidade das obrigações do locatório.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador, poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
dia útil do mês vincendo.
Seção VIII - Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor além de aluguel
atualizado, revertida em favor do locatário:
I- exigir, por motivo de locação ou sublocação,1 quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II- exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;2
III- cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.3
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I- recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;1
II- deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47,2 de usa-lo para o fim declarado ou,
usando-o, não o fazer pelo prazo mínimo de um ano;
III- não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º , inciso IV do art. 47, inciso I do art.
52 e inciso do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega
IV- executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer hipótese prevista neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio,3 multa equivalente a um mínimo de
doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Seção IX - Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a
prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 46 a 47
CAPÍTULO II - DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS
Seção I - Da locação residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,1-2
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador , presumir-se-á prorrogada a
locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar 3 a 7 o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias8 para desocupação.9
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente,1-2-3 por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:4
nos casos do art. 9º,5
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 47 a 50
I- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;6
II- se for pedido para o seu uso próprio, de seu conjugue ou companheiro, ou para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham assim como
seu conjugue ou companheiro, de imóvel residencial próprio;7
III- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou de pensão, em cinqüenta por cento;8
IV- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos9.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade , outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendentes, beneficiário da retomada , residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III, e IV, o retomante deverá comprovar ser o proprietário,10 promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 11
Seção II - Da locação para temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatório, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento
de saúde , feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias,
esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente , a descrição dos móveis e utensílios que o
guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no
art. 371 para atender obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado,1 se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por
tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar2 o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 51 a 52
Seção III - Da locação não residencial1
Art. 51 Nas locações e imóveis destinados ao comércio,1 o locatário terá direito a renovação do contrato,2 por igual prazo,3 desde que cumulativamente:
I- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos4 dos contratos escritos seja de cinco anos;
III- o locatório esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos .
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação;5 no caso de sublocação total do imóvel, o direito a
renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de
comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo
ramo.6
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas,
desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano,7 no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se :
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras1 que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação1a de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
LOCAÇÃO - Lei 8.245 , de 18.10.91 (LI), arts. 52 a 54
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio2 ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu conjugue,3 ascendente ou descendente.4
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as
instalações e pertences.5
§ 2º Nas locações de espaço em "shopping-centers",6 o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário7 terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver arcar com a mudança , perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro,8 em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três
meses da entrega do imóvel, não der destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e
fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:1
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado
o preço da promessa1a ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha
a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.2
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping-center",1 prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
§1 º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping-center":
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "de" do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de
paisagismo nas partes de uso comum.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 54 a 58
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o
locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares , diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos1 de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatório permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a
locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.2
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado1 por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação.2
TÍTULO II - DOS PROCEDIMENTOS
CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS1
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório1 da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação,2 observar-se-á o seguinte :
I- os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel , salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III- o valor de causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de
pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex,ou fc-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo
Civil;3
V- os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.4-5
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 59 a 61
CAPÍTULO II - DAS AÇÕES DE DESPEJO1
Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo1 terão o rito ordinário.2-3-4
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias , independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor
equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I- o descumprimento do mútuo acordo ( art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas , no qual tenha sido ajustado
o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contando da assinatura do instrumento;
II- o disposto do inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho5 ou sendo ela demonstrada em audiência prévia:
III- o término do prazo da locação para temporada,6 tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV- a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não
autorizadas por lei;
V- a permanência do sublocatário no imóvel,7 extinta a locação,8 celebrada com o locatório.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários,9-10 que poderão intervir no processo como assistentes.11
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art.9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53 , a petição inicial deverá ser instruída com prova
da propriedade1 do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts 61 a 62
O locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando o prazo de seis meses para a
desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa.
Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.1
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento1 de aluguel e acessórios da locação,2 observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação3 poderá ser cumulado4-5 com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial,
cálculo discriminado do valor do débito;6
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,7 autorização par o pagamento de cálculo e mediante do débito
atualizado,8 independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III- autorizada a emenda da mora9 e efetuado o depósito judicial até quinze dias10 após a intimação do deferimento, 11 se o locador alegar12 que a oferta não
é integral, justificando a diferença , o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 62 a 64
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença , podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levanta-los
desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, 13, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso
ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à
propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo,1 o juiz fixará prazo2-3 de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado, o disposto nos parágrafos
seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se :
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses;ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o
juiz disporá de modo a que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados
pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º , 4 o no
inciso II do art. 53 , o prazo será de m ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano,
hipóteses em que o prazo será de seis meses.5
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução6 para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipótese das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9 º,1 a execução provisória do despejo dependerá da caução não inferior a doze
meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1º A caução poderá ser real2 ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.3
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts, 64 a 67
§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima
das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contando da data da notificação,1 será efetuado o despejo se necessário com emprego de força, inclusive
arrombamento.2
§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do conjugue , ascendente , descendente ou irmão de qualquer das
pessoas que habitem o imóvel.3
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III - DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E
ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO1
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação,1 será do observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com
indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação2 do réu o autor será intimado a, no prazo de vinte quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição
inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o
autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações,
condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação3-4 do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 67 a 68
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido efetuado o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial,5
na hipótese de ter de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta , com acréscimo de dez por cento
sobre o valor da diferença . Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta6 somente poderá
ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre a quais não pende controvérsia.
CAPÍTULO IV - DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL1
Art. 68. Na ação revisional de aluguel1, que terá o rito sumaríssimo,2 observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é
pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará
aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;3
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o
juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em
continuação.
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel ( arts. 46, § 2º, e 57 ),4-5 ou
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91, (LI), arts. 68 a71
Quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade6 pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios
satisfeitos, serão pagas corrigidas1, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.2
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador,3 a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2º A execução de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandato de despejo.1
CAPÍTULO V - DA AÇÃO RENOVATÓRIA1
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial1 da ação renovatória deverá ser instruída com :
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos, I, II, e III2 do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe3 incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI),arts 71 a 72
V- indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da
carteira de identidade, comprovando, qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI- prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjugue , se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.4
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou da parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,5 salvo se, em
virtude de locação originária ou renovada , o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o
proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72 . A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber1, ficará adstrita , quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;2
II - não entender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou
lugar;3
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;4
IV - não estar obrigado a renovar a locação ( incisos I e II5 do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual
imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação
do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo locatário6. Nessa hipótese o locatário poderá, em réplica,aceitar tais condições para obter a renovação
pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel , assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir,7 ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos háBeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts 73 a 78
Art. 73. Renovada a Locação, as diferenças dos aluguéis vencidos1-2 serão executadas3 nos próprios autos da ação e pegas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação1, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trâmite em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na
contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência de não prorrogação da locação
solidariamente devida pelo locador e o proponente.1
Título III - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo
indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.1
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado,
poderão ser denunciadas1 a 4 pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.5
Parágrafo único. Na hipótese de ter haVido revisão judicial ou amigável do
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 78 a 85
aluguel, atingindo o preço do mercado , a denúncia 6 somente poderá ser exercida após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses
anteriores à data da vigência desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal,1 as ações de despejos poderão ser consideradas como causas cíveis de menor
complexidade.
Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973,1
Passam a vigorar com as seguintes alterações:2
'Art 167...
"II...
"16) do contrato de locação, para os fins de exercícios de direito de preferência".
'Art 169...
"III - o registro3 previsto no n. 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n. 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório onde o
imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a
coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador".
Art. 82. O art. 3º da Lei n. 8.009, de 29 de março de 19901, passa a vigorar acrescido o seguinte inciso VII :
"Art. 3º..2
"VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação".
Art. 83. Ao art. 24 da Lei n.4.591, de 16 de dezembro de 19641, fica acrescido o seguinte § 4º :
"Art. 24...
"§ 4º Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça".2
Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.
Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel1 quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à
variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos, habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.
LOCAÇÃO - Lei 8.245, de 18.10.91 (LI), arts. 86 a 90
Art. 86. O art. 8º da Lei n. 4.380 de 21 de agosto de 1964,1 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8º O Sistema Financeiro da Habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas
classes de menor renda da população, será integrado:" 2
Art. 87. (VETADO)
Art. 88. (VETADO)
Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.1
Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, 1 especialmente:
I - o Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei n. 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei n. 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei n. 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei n. 8.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei n. 7.612, de 9 de julho de 1987;3 e
VIII - a Lei n. 8.157, de 3 de janeiro de 1991.4
Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da independência e 103º da República - FERNANDO COLLOR - Jarbas Passarinho.
LEI N. 8.494, DE NOVEMBRO DE 1992
Dispõe sobre a extinção do Índice de Salários Nominais Médios e o reajuste dos contratos de locação residencial, e dá outras providências.
O Vice-Presidente da República no exercício do cargo de Presidente da República.
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
Art.1º É extinto, a partir de 1º de agosto de 1992, o índice de Salários Nominais Médios - ISN, de que trata o art. 18 da Lei n. 8.178, de 1º de março de
1991.
Art. 2º Nos contratos de locação residencial vinculados ao ISN, vigentes na data de publicação da emenda provisória que deu origem a esta lei, o primeiro
reajuste que ocorrer será calculado por um índice composto pelas variações acumuladas:
LOCAÇÃO - Lei 8.494, de 23.11.92, arts. 2º a 7º
I - do ISN entre o mês do reajuste imediatamente anterior à publicação da medida provisória que deu origem a esta lei e o mês de julho de 1992, inclusive;
II - do Índice de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA, calculado pela Fundação Instituto de Geografia e Estatística - IBGE entre o mês de agosto de 1992,
inclusive, e o mês imediatamente anterior ao reajuste de que trata este artigo.
§ 1º Nas hipóteses de impossibilidade técnica de divulgação de IPCA até o décimo sétimo dia do mês seguinte ao de referência, caberá ao Ministério da
Economia, Fazenda e Planejamento fixa-lo com base nos índices divulgados por entidades idôneas.
§ 2º O índice composto de que trata o "caput" deste artigo substitui o ISN para os fins do disposto no art. 16 da Lei n. 8.178, de 1991.1
Art. 3º A partir do reajuste de que trata o artigo anterior, as partes deverão convencionar um novo índice para os reajustes futuros, vedada a vinculação:
I - ao Salário Mínimo;
II - a Taxa de Câmbio;
III - a Taxa Referencial de Juros - TR;
IV - a Unidade Fiscal de Referência - UFIR.
Art. 4º Na ausência de acordo, poderão as partes propor arbitragem a cargo de árbitro por ambas eleito, a quem incumbirá decidir sobre o índice que regerá o
reajuste.
Art. 5º O índice convencionado pelas partes nos termos desta lei não estará sujeito à limitação de que trata o art. 16 da Lei 8.178, de 1991.
Parágrafo único. Fica mantida a vedação ao estabelecimento de cláusula de reajuste com periodicidade inferior à semestral.
Art. 6º As relações jurídicas decorrentes da Medida Provisória n. 304, de 28 de agosto de 1992, serão disciplinadas pelo Congresso Nacional, nos termos do
disposto no parágrafo único do art. 62 da Constituição.
Art. 7º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 23 de novembro de 1992;
171º da Independência e 104º da República - ITAMAR FRANCO - Gustavo Krauser Gonçalves Sobrinho.
LEI 10.406 - NOVO CÓDIGO CIVIL
10 DE JANEIRO DE 2002
DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
Seção I
Disposições gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
**Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou
aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de
até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia."
*Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos,
os possuidores.
*Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar
do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
*Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de
dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos,
das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da administração do condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
*Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia,
salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
*Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas,
as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
*Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
*Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
convenção de constituição do condomínio.
*Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
*Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos,
mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
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